Uopsigelig lejekontrakt - Tjekliste med fuld guide til lejers rettigheder

Lær alt om uopsigelige lejekontrakter, og hvornår lejer og udlejer kan aftale uopsigelighed i lejeaftalen. Bliv klogere på Levelovens regler for uopsigelighedsperioder, og hvad der gælder når perioden udløber. Få det fulde overbliv over en uopsigelig lejekontrakt med denne artikel – god læselyst.

Hvad er en uopsigelig lejekontrakt?

En uopsigelig lejekontrakt er en lejeaftale om et lejemål, som ikke kan opsiges af hverken lejer eller udlejer i en fastbestemt periode. Lejeren har erhvervet retten til at bo i lejligheden eller huset i en periode, hvor parterne ikke kan opsige lejemålet i uopsigelighedsperioden.

Eksempel: Udlejer Hans har besluttet at leje sin bolig ud til Jytte, og de har derfor indgået en skriftlig lejeaftale. Parterne har aftalt uopsigelighed i lejekontrakten i 12 måneder. Det betyder, at parterne ikke kan opsige lejeaftalen inden for de første 12 måneder af lejeperioden, da der gælder uopsigelighed. 

Hvornår er en lejekontrakt bindende?

Udgangspunktet i dansk aftaleret er, at alle aftaler herunder også lejekontrakter er bindende. Det betyder at aftaleparterne forpligter sig til de specifikke vilkår og betingelser, der indgås, uanset om der er tale om en mundtlig eller skriftlig aftale. Samtidig er lejekontrakter også opsigelige. 

Eksempel: Lise og Lotte indgår et lejeforhold og udarbejder en skriftlig lejekontrakt. I lejekontrakten aftaler de, at Lotte skal betale 5.000 kr. i husleje hver måned, og at Lotte er ansvarlig for alt indvendig vedligeholdelse i boligen. Lotte underskriver lejekontrakten, hvorefter den er bindende for begge parter. Selvom lejekontrakten er bindende, kan både Lise og Lotte fortsat opsige lejemålet, hvis de ønsker dette. De skal dog overholde de opsigelsesfrister, der gælder for parterne hver især. 

Hvornår kan man gøre en lejekontrakt uopsigelig?

Når en udlejer ønsker at udleje sit lejemål, kan vedkommende aftale med lejer, at lejeforholdet er uopsigeligt i en periode. Længden af uopsigeligheden må dog ikke være urimelig. Hvis lejer mener perioden er urimelig, kan personen gøre indsigelse mod dette. 

Hvilke lejeaftaler er uopsigelige?

Der kan aftales uopsigelighed i alle typer lejemål og lejeaftaler. Alligevel er der oftest tale om uopsigelighed i følgende kontrakttyper;

• En tidsbegrænset lejekontrakt, hvor udlejer ønsker midlertidig udlejning af sin bolig.

• En fremlejekontrakt, hvor fremlejer ønsker at tidsbegrænse fremlejeforholdet. 

Eksempel på tidsbegrænset lejekontrakt: Mike ønsker at udleje sin bolig midlertidigt, mens han er på ophold i udlandet. Han indgår derfor en lejeaftale med Michael, der skal leje lejligheden i 6 måneder. I lejekontrakten aftaler Mike og Michael, at lejemålet ikke kan opsiges i de 6 måneder, men desuden forsikrer Mike, at lejeforholdet bringes til ophør automatisk efter de 6 måneder. 

Eksempel på fremlejekontrakt: Mike er lejer i en lejebolig, som han ønsker at fremleje til Michael i en periode, mens Mike er på studieophold i udlandet. Mike indgår derfor en fremlejekontrakt med Michael, der skal leje lejligheden i 1 år. I fremlejekontrakten aftaler Mike og Michael, at lejemålet skal være uopsigeligt i det ene år, da Mike vil forsikre sig, at hans lejlighed ikke står tom, mens han er væk. 

Hvordan aftales uopsigelighed i en lejekontrakt?

Ved anvendelse af en standard lejekontrakt typeformular A, 10. udgave kan parterne aftale uopsigelighed under punkt 11 under særlige vilkår. Standardkontrakten er udarbejdet af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen og gælder for alle lejeaftaler om beboelseslejemål, herunder lejligheder, huse, rækkehuse, værelser, blandede lejemål og fremleje. 

Download af lejekontrakt skabelon

Download en autoriseret standardlejekontrakt til beboelse i PDF gratis her

Hvor længe er man bundet af en uopsigelig lejekontrakt?

Længden af en uopsigelig lejekontrakt kan variere, afhængigt af parternes konkrete aftale. En god tommelfingerregel er, at uopsigelighedsperioden skal være inden for en rimelig periode, altså kan den ikke vare for evigt. Både Lejeloven og Aftaleloven beskytter i højere grad lejers rettigheder. 

En uopsigelig lejekontrakt er således en form for beskyttelse for lejer, da vedkommende ikke kan blive smidt ud af lejemålet uden en saglig grund. 

Hvornår kan en uopsigelig lejekontrakt opsiges?

Som udgangspunkt kan en uopsigelig lejekontrakt ikke opsiges før tid. Der findes dog en undtagelse til dette i Aftaleloven. Aftalelovens § 36 fastsætter nemlig, at en aftale kan tilsidesættes helt eller delvist, hvis aftalen er urimelig og i strid med anden lovgivning. 

Reglen kan altså fraviges og aftalen kan ophæves under uopsigelighedsperioden, hvis;

• Parterne gensidigt er enige herom. 

• Én af parterne groft misligholder aftalens vilkår og betingelser. 

Eksempel på gensidig enighed om ophævelse af lejemål før tid: Mike og Lotte indgår en uopsigelig lejekontrakt om leje af Mikes lejlighed. Efter noget tid ønsker Mike at sælge lejligheden, og Lotte ønsker at flytte til en anden by. Parterne er i dette tilfælde gensidigt enige om at ophæve den uopsigelige lejekontrakt før tid. 

Eksempel på ophævelse af lejemål før tid grundet lejers misligholdelse: Mike og Lotte indgår en uopsigelig lejekontrakt om leje af Mikes lejlighed. Lotte har de seneste 3 måneder forsømt sine betalingsforpligtigelser, da hun hverken har betalt husleje eller a conto varmebidrag. Mike har både sendt rykkere og påkrav om betaling, dog uden virkning. Mike beslutter derfor berettiget at ophæve den uopsigelige lejekontrakt på grund af Lottes misligholdelse. 

Hvad siger Lejeloven? 

Lejelovens § 7 fastsætter, at der kan aftales uopsigelighed i en lejeaftale. Uopsigeligheden kan gælde for den ene part alene eller for begge parter samtidig. Efter ønske kan aftalen desuden tinglyses, så gældende aftalebetingelser gyldiggøres og registreres i et offentligt register. 

Tinglysning af en lejeaftale er relevant, hvis enten lejer eller udlejer ønsker juridisk beskyttelse af sine rettigheder i tilfælde af fremtidige tvister mellem aftaleparterne. 

Du kan læse mere om tinglysning af en lejers videregående rettigheder under § 17 i Lejeloven her. 

Krav til lejeaftaler ifølge Lejeloven

Lejelovens § 11 beskriver kravene til en lejeaftale, herunder at lejeaftalen skal være skriftlig, hvis én af parterne kræver dette. Derudover står der, at en lejeaftale anses for at være indgået på lovens vilkår, hvis der ikke udtrykkeligt er angivet andet i aftalen. Det vil sige, at hvis der ikke er specifikke vilkår aftalt mellem udlejer og lejer, gælder de vilkår, som er beskrevet i Lejeloven. 

Det er vigtigt at bemærke, at der i Danmark ikke er nogen form for lejekontrakter, der er helt uopsigelige. Der skal altid være en saglig grund til at opsige en lejekontrakt, fx at lejer ikke overholder lejekontraktens betingelser.

En uopsigelighedsperiode og et opsigelsesvarsel er to forskellige ting 

En uopsigelighedsperiode og et opsigelsesvarsel er to forskellige ting i en lejekontrakt. 

• En uopsigelighedsperiode er en periode, hvor et lejemål ikke kan opsiges af aftaleparterne uden en saglig grund. 

• Et opsigelsesvarsel derimod er en bestemt periode, der skal gå, hvor opsigelsen er givet, til den dag, hvor lejeaftalen ophører fuldstændigt. 

Guide til udlejers opsigelse

Det er ofte udlejer, der stiller krav om en uopsigelighedsperiode, da de ønsker at forsikre sig, at lejer fraflytter lejeboligen efter noget tid. Her er det dog vigtigt at forstå, at en udlejer først kan opsige et lejemål efter uopsigelighedsperiodens ophør og med følgende fremgangsmåde;

1. Udlejer skal vente til uopsigelighedsperioden er ovre.

2. Udlejer skal fremlægge en saglig grund til opsigelsen, det kunne fx være nedrivning af bebyggelsen, salg af boligen, ønske om at flytte ind i boligen mv. 

3. Lejer skal modtage udlejers opsigelse på skrift.

4. Fra lejer har modtaget opsigelsesvarslingen gælder Lejelovens opsigelsesfrist på 1 år. 

Eksempel på opsigelsesvarsel:

Michael lejer en lejlighed af Børge og i lejekontrakten er der aftalt uopsigelighed i 6 måneder. Derudover er der ikke angivet andre særlige aftaler. Lejekontrakten gælder fra 1. januar 2022. Børge har dog fortrudt, og han ønsker derfor at ophæve aftalen. I dette tilfælde kan Børge ikke opsige Michael før uopsigelighedsperioden er udløbet, hvilket den gør 1. juli 2022. Herefter gælder Lejelovens almindelige opsigelsesregler, der fastsætter, at udlejers opsigelsesvarsel er på 1 år. Børge kan derfor tidligst ophæve lejeaftalen og kræve Michael fraflyttet boligen fra den 1. juli 2023, altså ét år efter uopsigelighedsperiodens afslutning.   

Skal lejer fraflytte lejemålet, når uopsigelighedsperioden er ophørt?

Mange tror fejlagtigt, at en lejer skal fraflytte et lejemål, når uopsigelighedsperioden er ophørt. Dette er ikke korrekt. Når uopsigelighedsperioden er udløbet, kan lejer eller udlejer afgive opsigelse af lejemålet med det opsigelsesvarsel, der gælder i Lejeloven. 

Lejelovens opsigelsesvarsel

Opsigelsesvarslingen i et lejeforhold er ikke ens for lejer og udlejer, da udlejers opsigelsesret af et lejemål er begrænset. Derimod er lejer relativt godt beskyttet i Lejeloven. Lejelovens almindelige regler om opsigelse er følgende;

• Hvis lejer opsiger lejeaftalen, er opsigelsesvarslet 3 måneder.

• Hvis udlejer opsiger lejeaftalen, er opsigelsesvarslet 1 år. 

Desuden kan udlejer kun opsige lejeforholdet under særlige betingelser. 

Læs mere om udlejers opsigelse her.

Er en tidsbegrænset lejekontrakt og en uopsigelig lejekontrakt det samme?

En tidsbegrænset lejekontrakt er en lejekontrakt, der har en fastbestemt varighed, fx 1 år eller 2 år. Når tidsbegrænsningen udløber, ophører lejemålet automatisk, medmindre lejer og udlejer aftaler forlængelse af lejekontrakten. Aftalen bringes altså automatisk til ophør.

Ligesom uopsigelige lejekontrakter ikke kan bringes til ophør før uopsigelighedsperiodens udløb, vil disse aftaler også fortsætte efter uopsigelighedsperioden. Først når enten lejer eller udlejer aktivt opsiger kontrakten og opsigelsesperioden er udløbet, kan aftalen bringes til ophør. Dette forudsætter selvfølgelig, at partnerne overholder sine forpligtigelser i aftalen.  

Må jeg fremleje en uopsigelig lejekontrakt?

Det er muligt at fremleje et lejemål, selvom lejekontrakten er uopsigelig. Dette gælder dog kun, hvis Lejelovens betingelser om fremleje er opfyldt. Med andre ord er lejekontraktens uopsigelighed ikke i sig selv en hindring for fremleje. 

Hvad er fremleje?

Fremleje er, når en person, der har lejet et lejemål, videreudlejer lejemålet til en anden person. Lejer og udlejer har altså indgået en lejeaftale, men lejer videreudlejer boligen til en anden. Lejemålets brugsret overdrages altså til en tredjeperson. 

Dette kan illustreres på følgende måde:

• Udlejer er den person, som ejer lejemålet.

• Oprindelig lejer/fremlejegiver er den person, der har indgået den oprindelige lejeaftale med udlejeren.

• Ny lejer/fremlejetager er den person, der har indgået en ny lejeaftale/fremlejeaftale med den oprindelige lejer.  

Lejeloven om fremleje

Bestemmelserne om fremleje i Lejeloven er forskellige afhængigt af lejesituationen. Udgangspunktet er, at et beboelseslejemål kan udlejes i op til 2 år uden, at du behøver udlejers tilladelse. Her gælder dog, at følgende betingelser i Lejeloven er opfyldt;

• Lejemålet må udelukkende være udlejet til beboelse.

• Fremlejegivers fravær skal være midlertidigt og må ikke overstige 2 år.

• Fremlejer skal have en gyldig grund til fremleje, fx udlandsophold, militærtjeneste, sygdom o.l. 

• Fremlejegiver skal være angivet som lejer lejekontrakten (den oprindelige lejeaftale).

• Fremlejekontrakten skal være i overensstemmelse med den oprindelige kontrakt.

• Hele ejendommen skal som minimum have 13 beboelseslejligheder.

• Hvis udlejer kræver en kopi af fremlejekontrakten, skal dette krav opfyldes.

Udlejers ret til at modsætte sig fremlejeforholdet

Udlejer også kan gøre indsigelse mod fremlejeforholdet. Det er fogedretten, der behandler sager om tvister i lejeforhold. Hvis et fremlejeforhold sker i strid med loven, kan der falde afgørelse om ophævelse af den oprindelige lejers lejekontrakt også. 

Huskeliste til en uopsigelig lejekontrakt

I en flytteproces, hvor drømmeboligen er fundet og de formelle procedurer skal ordnes, overses lejekontraktens finesser oftest. Lejekontrakten indeholder mange vigtige forhold, som du bør have styr på. I huskelisten nedenfor er de 10 vigtigste forhold, du bør være opmærksom på. Listen er følgende:

1. Gyldig typeformular -- En gyldig lejeaftale forudsætter en autoriseret, korrekt og gyldig typeformular. Vær opmærksom på, at en forkert typeformular, kan den skriftlige aftale erklæres ugyldig. 

2. Lejeperioden -- Det er vigtigt at være opmærksom på, hvornår lejeforholdet begynder og eventuelt slutter. Ved tidsbegrænsning, skal du være opmærksom på muligheden for forlængelse.

3. Husleje og betalingsperiode -- Det er vigtigt at være opmærksom på, hvor meget huslejen er fastsat til, og hvornår den skal betales.

4. Depositum og forudbetalt leje -- Det er vigtigt at være opmærksom på, om der kræves et depositum og forudbetalt leje over det tilladte beløb angivet i loven.

5. Vedligeholdelse -- Det er vigtigt at være opmærksom på, hvem der har ansvaret for vedligeholdelse af boligen, og om disse pligter stemmer overens med lovens bestemmelser.

6. Ændringer i boligen -- Det er vigtigt at være opmærksom på, om lejeren har mulighed for ændringer i boligen. Væsentlige ændringer i en lejebolig kræver udlejers tilladelse. 

7. Brugen af boligen -- Det er vigtigt at være opmærksom på, hvordan boligen må bruges, fx om der er begrænsninger i forhold til antallet af beboere eller anden begrænsning af husdyr og antallet af disse. 

8. Fremleje -- Der er vigtigt at være opmærksom på, om det er tilladt at fremleje boligen, og hvilke krav der stilles til et gyldigt fremlejeforhold. 

9. Opsigelse -- Der kan i nogle tilfælde være aftalt forlænget opsigelsesvarsel, men disse må ikke være i modstrid med lovens gældende regler. 

10. Særlige vilkår -- Det allervigtigste punkt i den skriftlige kontrakt er § 11, hvor der kan være angivet særlige vilkår, der får betydning for lejeforholdet.