Sådan udfylder du en lejekontrakt – En skabelon og guide til udfyldelse

Lær, hvordan du udfylder en lejekontrakt som både udlejer og lejer. En standardkontrakt A10 er blot en skabelon, men herunder får du en nyttig guide til, hvordan du sikrer dig de rigtige vilkår. Det er nemlig vigtigt, at du starter et lejeforhold, der ikke er i strid med gældende regler i Lejeloven.

Lejeloven

Lejeloven regulerer alle lejeforhold i Danmark og fastsætter de minimumsregler, både en lejer og udlejer skal følge. Alle parter i et lejeforhold er forpligtet til at overholde lovens bestemmelser, som blandt andet omfatter oplysninger, der skal indgå i lejekontrakten. 

Det er oplysninger om depositum, husleje, fremleje, vedligeholdelse og opsigelse af lejemålet. Derudover fremhæves oplysninger om lejemålets stand, vedligeholdelsespligter og lignende betingelser, der skal for lejeaftalen. 

Det er vigtigt at være opmærksom på Lejeloven, når man udfylder en lejekontrakt, da overtrædelse af bestemmelserne kan have juridiske konsekvenser for de omhandlende parter. 

Lejekontrakt 

En lejekontrakt, også kendt som en lejeaftale, er en bindende aftale mellem en udlejer og lejer. Aftalen klarlægger alle detaljerne i forhold til et lejemål, hvor lejevilkår og betingelser tydeliggøres. Det er vilkår der gælder før, under og efter endt lejeperiode. Lejekontrakten kan både indgås skriftligt eller mundtligt, men Lejeloven kræver en skriftlig aftale, hvis én af parterne kræver det. 

Hvorfor er en skriftlig lejekontrakt vigtig?

Du bør altid indgå en skriftlig lejekontrakt, da du på denne måde sikrer dig mod eventuelle misforståelser og uoverensstemmelser i fremtiden. Kontrakten er det officielle dokument, der beskriver de officielle regler og vilkår for et lejemål, og det beskriver dine rettigheder og forpligtelser -- hvad enten du er udlejer eller lejer. I tilfælde af uenigheder under eller efter lejeperioden, kan en skriftlig lejekontrakt fungere som rettesnor til en løsning. 

Den nye Lejelov 

Folketinget vedtog den 1. juli 2022 nye ændringer i Lejeloven, og i denne forbindelse er der ligeledes udgivet en ny typeformular A10. Formålet med den nye Lejelov har været at forenkle bestemmelserne, så reglerne nu fremgår i et lettere sprog. Derudover er reglerne omkring særlige aftaler skærpet, så det i dag er sværere at indgå nogle typer af aftaler i kontraktens paragraf 11. 

Ufravigelighed i loven

Ufravigelighed betyder, at ingen af parterne i en lejeaftale kan fravige reglerne, der er fastsat i loven. Dette gælder selvom parterne er blevet gensidigt enige om anden aftale. Regler om husleje, depositum og depositum er blot nogle af de lovbestemmelser der ikke kan fraviges i en lejekontrakt.  

Typeformular A10

A10 formularen er en standard lejekontrakt for private boliger inklusive værelser, lejligheder og huse. Lejeloven kræver ikke en bestemt form for kontrakt, men A10 formularen anbefales, da den er en autoriseret typeformular. 

A10 typeformularen er en standardkontrakt, der indeholder de nødvendige bestemmelser til at regulere en lejeaftale mellem en udlejer og en lejer. Formularen består af 12 paragraffer, hvoraf de fleste ikke kan fraviges Lejelovens fastbestemte minimumskrav. 

I formularen findes primært afkrydsningsfelter og frie felter til at notere særlige vilkår og aftaler. 

Aftaler mellem parterne, der fraviger den gældende lejelovgivning, skal anføres i den afsluttende paragraf (§ 11). Blanketten er autoriseret af Indenrigs- og Boligministeriet og er en anerkendt standard for at regulere lejeforhold i Danmark. 

Download en autoriseret standardlejekontrakt til beboelse i Word eller PDF helt gratis her.

Det indeholder standardkontrakten

Standardkontrakten indeholder følgende paragraffer:

• § 1: Parterne og det lejede

• § 2: Lejeforholdets begyndelse og ophør

• § 3: Betaling af leje

• § 4: Depositum og forudbetalt leje

• § 5: Varme, køling, vand og el

• § 6: Fællesantenner mv. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

• § 7: Lejemålets stand ved ind- og fraflytning

• § 8: Vedligeholdelse

• § 9: Inventar

• § 10: Beboerrepræsentation, husdyr, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

• § 11: Særlige vilkår

• § 12: Underskrift

§ 1: Parterne og det lejede

Herunder skal det angives, hvilken type lejemål samt lejeforhold der er tale om. Lejemålets beliggenhed, størrelse og tilhørende faciliteter til benyttelse skal fremgå af kontrakten. Både udlejer og lejer skal desuden angive kontaktoplysninger, som adresse, telefonnummer og mailadresse, så parterne kan kontaktes hurtigt og nemt i tilfælde af tvister eller spørgsmål vedrørende lejemålet. 

§ 2: Lejeforholdets begyndelse og ophør

Dette afsnit omhandler lejeperiodens begyndelse samt vilkår for ophør. Medmindre der er aftalt andet under § 11, vil Lejelovens almindelige opsigelsesvarsler gælde. Her fastsætter loven et opsigelsesvarsel på 3 måneder for både lejer og udlejer, når der er tale om almindelige lejemål. Opsigelsesvarslet for accessoriske enkeltværelser er på 1 måned. 

Hvis lejeforholdet er tidsbegrænset, skal lejeforholdets ophørsdato også fremgå under dette afsnit. Det er tilladt at aftale en forlænget opsigelsesperiode, men periodens længde skal være ens for både udlejer og lejer. 

En lejer kan til enhver tid opsige et lejemål med 3 måneders varsel, hvis der ikke er aftalt uopsigelighed eller tidsbegrænsning i kontrakten. Derimod kan en udlejer som udgangspunkt ikke opsige en lejeaftale.

Læs vores artikel om en uopsigelig lejekontrakt her.

§ 3: Betaling af leje

Under paragraf 3 skal lejens størrelse og betalingsinterval angives. Udlejer kan kræve lejen indbetalt per måned eller kvartal. Hvis lejer bliver opkrævet betaling ud over den månedlige husleje, skal dette også angives under dette afsnit. Det er ligeledes vigtigt at bemærke, at huslejens størrelse er i overensstemmelse med Lejelovens regler. Lejeregulering i lejeperioden afhænger af om, lejemålet er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. Der gælder også særlige regler for småejendomme, hvor leje reguleres efter det lejedes værdi. 

§ 4: Depositum og forudbetalt leje

Under dette afsnit skal størrelsen på depositum og forudbetalt leje angives. Det er vigtigt at huske, at hverken depositum eller den forudbetalte leje må overstige et beløb tilsvarende 3 måneders husleje. Det vil nemlig være i strid med gældende lovgivning og lejer kan gøre indsigelse mod dette krav. 

Depositum er en pengesum, som lejer betaler udlejer ved indflytning til et lejemål. Beløbet stilles til sikkerhed for udlejer og fungerer som en garanti, som kan afdække istandsættelsesudgifter i forbindelse med lejers fraflytning. 

Eksempel: Mette skal flytte ind i et lejemål, der har en husleje til 7.000 kr. i måneden. Udlejer Kim har i denne forbindelse stillet krav om depositum på 14.000 kr. tilsvarende 2 måneders husleje. Depositummet skal betales senest den 1. september 2022. 

Læs vores artikel om depositum her.

Forudbetalt leje er også en form for økonomisk sikkerhed, der stilles til udlejers disponering. Forudbetalt leje kan bruges til at dække ubetalt husleje under lejeperioden, eller i opsigelsesperioden.  

Eksempel: Mettes udlejer Kim kræver også forudbetalt leje på 14.000 kr. tilsvarende 2 måneders leje. Den forudbetalte leje skal indbetales senest den 1. september 2022.  

§ 5: Varme, køling, vand og el

Paragraf 5 handler om de forbrugsudgifter, der måtte være i forbindelse med lejemålet. Hvis en udlejer leverer varme og varmt vand, kan udlejer kræve, at lejer betaler for forbruget og andelen af andre udgifter. Disse udgifter skal beregnes separat og opkræves ud over den månedlige leje. Hvis der derimod er tale om enkeltværelse, skal forbrugsudgifter medregnes i lejen.  

Eksempel: Mette har en lejelejlighed med en fast månedlig husleje på 5.000 kr. Men ud over denne husleje skal Mette også betale for sit elforbrug, vandforbrug og varme, som kan variere fra måned til måned. Så hver måned modtager Mette en regning på ekstra udgifter på 2.000 kr. for el og vand samt 1.500 kr. for varme, hvilket betyder, at hendes samlede udgifter for en oktober måned bliver 8500 kr. 

§ 6: Fællesantenner mv. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester

Ligesom paragraf 5 omhandler paragraf 6 også eventuelle ekstra ydelser eller services, der måtte være i forbindelse med leje af lejemålet. I tilfælde af, at lejer opkræves ekstra betaling ud over husleje, da skal de konkrete udgifter krydses af i felterne, så det det fremgår af kontrakten. Eksempler på ekstra faciliteter, hvor lejer kan opkræves merbetaling kan være antenner, internet, parkeringspladser mv. 

§ 7: Lejemålets stand ved ind- og fraflytning

Paragraf 7 er et af de vigtigste punkter i kontrakten, og det er vigtigt at både lejer og udlejer er opmærksom på, hvilke betingelser der aftales her. Lejelovens krav er, at en udlejer med mere end ét lejemål skal afholde indflytningssyn ved en lejers indflytning til lejemålet. Reglerne om afholdelse af et indflytningssyn og udarbejdelse af en indflytningsrapport er reguleret i Lejelovens § 9.

Her skal boligens stand på indflytningstidspunktet fastbestemmes i en indflytningsrapport, således hverken udlejer eller lejer pålægges mere istandsættelse, end hvad der måtte være rimeligt. 

Du kan læse alt om, hvad et indflytningssyn er her.

§ 8: Vedligeholdelse

Dette afsnit omhandler, hvilke vedligeholdelsespligten udlejer og lejer hver især har. Typisk vil den udvendige vedligeholdelse pålægges udlejer, mens den indvendige vedligeholdelse tildeles lejer. Denne regel kan dog fraviges, så lejer tildeles en udvidet vedligeholdelsespligt. Hvis der ikke angives nogle aftaler herom, vil Lejelovens almindelige bestemmelser gælde. I sådan et tilfælde har udlejer den indvendige vedligeholdelsespligt. 

§ 9: Inventar

Dette afsnit indeholder afkrydsningsfelter til det inventar, lejemålet indeholder. Når lejemålet udlejes med et bestemt inventar, skal dette specificeres ved at sætte et kryds i de relevante felter.

§ 10: Beboerrepræsentation, husdyr, husorden og øvrige oplysninger om det lejede

Denne paragraf fastslår, om det er tilladt at holde husdyr og eventuelt, hvilke husdyr der er tilladt at holde. Hvis der er etableret en beboerrepræsentation, skal dette angives og ligeledes skal generelle husordensregler og oplysninger angives. Der kan være praktiske oplysninger eller forhold om det lejede og ejendommens husorden, som lejer skal følge og efterleve. 

§ 11: Særlige vilkår

Sektionen med særlige vilkår er det allervigtigste og afgørende punkt i en lejekontrakt. Her har udlejer muligheden for at afvige fra de almindelige regler i Lejeloven og tilføje specifikke betingelser, der kan være strengere for lejer, end hvad loven foreskriver. Der kan være stor forskel på, hvilke aftaler der indgår i § 11, men fælles for dem er typisk, at disse er til ulempe for lejer. 

Det er utrolig vigtigt, at lejer gennemgår afsnittet med særlige vilkår nøje for at sikre en tryg og sikker lejeaftale. Udlejer bør være opmærksom på, hvilke aftaler der kan fraviges i Lejeloven. Ved indgåelse af særlige aftaler, der strider med lovgivningen, kan disse have konsekvenser på sigt. 

Tip: Uanset om man er udlejer eller lejer bør man være nøje og sikker på en fyldestgørende forståelse af de aftalte betingelser under dette afsnit. 

§ 12: Underskrift

Denne sektion er den afsluttende del i standardkontrakten og indeholder blot skrivefelter til underskrift. Når lejekontrakten er underskrevet af begge parter, vil den være bindende. Det er dog vigtigt at understrege, at oplysningerne i kontrakten, der strider med gældende regler i Lejeloven, vil miste sin gyldighed, og lejeaftalen vil fortsætte med lovens almindelige fastsatte regler.

Gode råd til lejer

Ved indgåelse af en lejeaftale er det som lejer en god idé at gøre sig nogle overvejelser forinden den skriftlige lejekontrakt underskrives. På mange områder tilgodeser Lejeloven en lejers rettigheder, men som tidligere nævnt, kan nogle lovbestemmelser fraviges. Derfor er det vigtigt at du som lejer følger disse råd:

1. Kontrollér både formularen og kontraktens gyldighed. Du kan eventuelt bede udlejer om at anvende den autoriserede typeformular A10.

2. Gennemgå, hvilke økonomiske opkrævninger, der er angivet i kontrakten.  Her skal du være særlig opmærksom på om opkrævningerne stemmer overens med, hvad i har aftalt på forhånd. Du skal desuden tjekke om husleje, depositum, forudbetalt leje og andre opkrævninger stemmer overens med Lejelovens regler. 

3. Tjek afsnittet om særlige vilkår og husk, at ikke alle aftaler kan fraviges ifølge loven. Du bør overveje, hvad de specifikke aftaler om f.eks. udvidet vedligeholdelse eller forlænget opsigelsesvarsel kan have af betydning for dig, når du engang beslutter at opsige din kontrakt. 

4. Læs og gennemgå din kontrakt grundigt, så du ved, hvad du binder dig til. Du kan eventuelt få en professionel, familiemedlem eller en ven til at gennemlæse kontrakten for dig, inden du skriver under. 

Gode råd til udlejer

Det er ikke kun lejer, men også en udlejer bør være opmærksom på en række forhold ved indgåelse af en lejeaftale. Som udlejer bør du som minimum følge disse råd:

1. Det anbefales altid, at du bruger en gyldig autoriseret A10 typeformular. Vælger du at udarbejde en lejekontrakt selv, da skal du sørge for at kontrakten er i overensstemmelse med Lejelovens betingelser. 

2. Ved huslejefastsættelse kan det være fornuftigt at få godkendt lejen af Huslejenævnet. På denne måde undgår du tilbagebetaling af for meget indbetalt leje. 

3. Hvis du ønsker at indgå særlige aftaler ud over Lejelovens almindelige bestemmelser, da skal du være klar og tydelig i din beskrivelse. Du bør undersøge, hvilke regler der kan fraviges, og hvilke der er ufravigelige.

4. Du skal huske, at en lejer ikke kan opkræves depositum eller forudbetalt leje efter indflytning. Derfor bør du sikre dig, at lejer har underskrevet lejekontrakten og betalt depositum samt forudbetalt leje, inden du lader lejeren flytte ind i dit lejemål.