Depositum ved leje - regler og dine rettigheder

Få en god start på din boligjagt med vores vejledning om depositum i artiklen herunder. Lær alt om, hvad et depositum er, hvornår det er påkrævet i henhold til Lejeloven, og hvad det må bruges på. Få tips til, hvordan du får hele dit depositum tilbage ved fraflytning, eller hvad du gør, når udlejer tilbageholder pengene. Tag første skridt mod din drømmebolig i dag.

Hvad er depositum?

Et depositum er en sum penge, som lejer giver til udlejer ved indflytning til en lejebolig. Depositum er en form for en økonomisk garanti for udlejer. Beløbet kan bruges af udlejer til at dække eventuelle skader, der opstår i lejemålet ved lejers fraflytning.

Det er vigtigt at lejer og udlejer er enige om reglerne omkring depositummet inden, der indgås en skriftlig lejekontrakt, også kaldt lejeaftale. Derudover bør beløbet størrelse fremgå af den skriftlige kontrakt. Depositummet er normalt lig med et, to eller tre måneders husleje.

Eksempel:

Lars lejer et hus fra sin udlejer Hans. De indgår en skriftlig lejeaftale, hvor der er beskrevet at lejemålets depositum er tilsvarende 2 måneders leje. Huslejen er fastsat til 10.000 kr. om måneden.

Som en del af lejeaftalen, forpligter Lars sig til at betale 2 måneders depositum ved indflytning til lejemålet. Det betyder, at Lars skal betale 20.000 kr. (10.000 kr. x 2) depositum før han kan flytte ind i huset.

Lejelovens regler om depositum

Reglerne om depositum er reguleret i Lejeloven. Loven fastsætter, at enhver udlejer, i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse, kan stille krav om depositum jf. § 34. Depositummet er en pligtig pengeydelse i lejeforholdet, derfor lejer er forpligtet til at betale beløbet.

Desuden fastslår Lejeloven, at der ved en huslejestigning i lejemålet, også kan kræves en tilsvarende stigning i depositumsbeløbet. Det vil sige, når udlejer forhøjer huslejen, har personen samtidig ret til at forhøje depositummet, så forhøjelsen er tilsvarende.

Eksempel:  

Det er 2 år siden, at Søren flyttede ind i sin lejebolig. Dengang blev Sørens månedlige leje fastsat til 9.000 kr., og han betalte desuden 18.000 kr. i depositum (svarende til 2 måneders leje). I dag har udlejer meddelt huslejestigning på 1.000 kr., altså bliver den nye husleje fremadrettet 10.000 kr. i måneden. Udlejer kræver tilsvarende stigning i depositummet.

Beregningen er således:

Det gamle depositumsbeløb: 9.000 kr. x 2 = 18.000 kr.

Det nye depositumsbeløb: 10.000 kr. x 2 = 20.000 kr.

Depositummets restbeløb, som Søren skal betale sin udlejer er 20.000 kr. -- 18.000 kr. = 2.000 kr.

Hvor meget må udlejer opkræve i depositum?

Den lovmæssige grænse for depositum er 3 måneders husleje. Altså, må udlejer maksimalt opkræve et depositum svarende til 3 måneders leje. Dermed er det op til den enkelte boligudlejer at beslutte, om beløbet skal være svarende til én, to, eller tre måneders leje.

Selvom det sjældent er tilfældet, kan boligens ejer også vælge slet ikke at opkræve et depositum fra sin lejer.  

Hvornår skal depositum betales?

Det er mest almindeligt, at depositum betales ved indflytning til lejemålet. Det betyder, at lejeren skal betale depositummet som en del af lejeprocessen, før vedkommende kan flytte ind i lejemålet. Ved manglende indbetaling, kan udlejer nægte lejers adgang til lejemålet.

I nogle tilfælde er det også muligt at forhandle med udlejer. Forhandlingen går på at betale depositummet i rater over en given periode. Hvis dette er aftalt, bør aftalen være beskrevet i lejekontrakten. På denne måde vil parterne i aftalen vide, hvornår depositummet er færdigbetalt. 

Hvad må udlejer bruge depositum på?

Udlejer må kun bruge depositum på istandsættelsesomkostninger, eller på ubetalte forbrugsregninger.  Omkostninger i forbindelse med istandsættelse ved lejers fraflytning kan være forskellige, afhængigt af den aftale vedligeholdelsespligt. Typisk omfatter det dog skader på lejemålet, der opstår under lejeperioden.

Det er fastbestemt i loven, at udlejer ikke er fritstillet til at bruge depositummet på, hvad som helst. Udlejer må f.eks. ikke bruge depositumsbeløbet på ubetalt husleje. Netop ubetalte regninger i forbindelse med huslejen, kan afdækkes med den forudbetalte leje.

Du kan læse mere og forudbetalt leje nederst på siden.

Hvad dækker istandsættelse?

Istandsættelse dækker over de omkostninger, der er knyttet til lejemålet, og som er lejerens ansvar ifølge lejekontrakten. Det er vigtigt at pointere, at udlejer kun må bruge depositummet til de specifikke istandsættelsesudgifter, der er beskrevet i lejekontraktens vedligeholdelsesdel, og som er pålagt lejers vedligeholdelsespligt. 

Læs videre her om vedligeholdelse og vedligeholdelsespligt.

Lejeloven om istandsættelse

De nye ændringer i Lejeloven fra 2022 fastsætter, at en udlejer ikke længere kan kræve ny istandsættelse af en lejebolig. Lejers udgangspunkt skal altid være, at lejemålets stand ved fraflytning skal være ens med den stand, som ved indflytning. Udlejer er ikke berettiget til at bruge depositummet til at dække almindeligt slid eller ældning på lejemålet. Udlejer må desuden ikke dække omkostninger, der ikke er lejerens ansvar.

Det må depositum bruges på

Depositummet kan bruges på følgende udgifter;

• Manglende betaling af forbrug (varme, el, vand mv.).

• Rengøring, gulvafslibning og maling af vægge ved fraflytning.

• Reparation eller erstatning af skader på lejemålet, som lejeren er ansvarlig for (fx ridser i gulve, huller i vægge, forkalkning, skimmelsvamp o.l.).

• Erstatning for manglende inventar eller udstyr, som er en del af lejemålet på indflytningstidspunktet.

Tilbagebetaling af depositum

Ved fraflytning af en lejebolig er det ikke altid sikkert, at lejeren vil få tilbagebetalt det indbetalte depositum. Hvis omkostningerne til istandsættelse af boligen er højere end de indbetalte penge, har udlejeren ret til at beholde det fulde beløb. I nogle tilfælde kan endda kræves yderligere betaling.

Eksempel:

Lars har boet til leje i Henriks hus i 5 år, men flytter nu ud af huset. I lejeaftalen fremgår det, at Lars har betalt et depositum på 3 måneders husleje (21.000 kr.) som økonomisk sikkerhed stillet tilgængelig for udlejer. Lars og Henrik afholder et fraflytningssyn og udfylder en fraflytningsrapport. Under synes konstaterer Henrik, at der er betydelige skader på gulv, vægge og vinduer, som skal fornyes. Udlejer estimerer de samlede istandsættelsesudgifter til 30.000 kr.

Da Lars' depositum på 21.000 kr. er mindre end udlejers udgifter til istandsættelse, vil han ikke få refunderet beløbet. I stedet kan Henrik berettiget opkræve yderligere (30.000 kr. -- 21.000 kr.) 9.000 kr. til dækning af omkostningerne.  

Hvor længe må udlejer tilbageholde depositum?

Der angives ingen frist i Lejeloven om, hvornår der senest skal ske en tilbagebetaling af et eventuelt overskydende depositum. Der findes dog en række andre krav knyttet til depositummets tilbagebetaling. Et af kravene er, at tilbagebetalingen skal ske umiddelbart lige efter, at istandsættelsesudgifterne er gjort op.

Når udlejer har mere end ét beboelseslejemål, stiller loven også krav om, at lejer senest 14 dage efter fraflytning, skal have modtaget en fraflytningsrapport. Når denne rapport er fremsendt, vil udlejer også have opgjort udgiftsposterne i forbindelse med istandsættelse af boligen.

Hvis der skal trækkes beløb fra depositummet til dækning af istandsættelse, skal udlejer fremlægge dokumentation for de påståede udgifter i fraflytningsrapporten. Her vil lejer have mulighed for at se, hvilke udgifter, der har været, og hvad disse har kostet. Lejer får desuden mulighed for at gøre indsigelse mod istandsættelseskravet.

Eksempel:

Udlejer har ansat håndværkere til istandsættelse af et lejemål, efter lejers fraflytning. Det er 2 måneder siden, at lejer er flyttet, men vedkommende har endnu ikke modtaget sit depositum. Udlejers begrundelse er, at håndværkerne endnu ikke har afregnet deres udgifter, hvilket kan dokumenteres.

I dette tilfælde er lejer nødsaget til at vente til en endelig flytteopgørelse udarbejdes.

FAQ

Kan jeg få depositum tilbage efter 8 år?

Mange mennesker tror fejlagtigt, at lejer har krav på at få depositum tilbage efter at have boet i en lejebolig i 8 år. Dette er ukorrekt. Reglen om tilbagebetaling gælder typisk i almennyttige boligforeninger. Det er også vigtigt at understrege, at det ikke er alle almene boligforeninger, men blot enkelte.

Reglen er, at en lejer optjener 1 % til normalistandsættelse per måned over den tidsperiode, vedkommende bor i lejemålet. Når personen har boet i boligen i mere end 8 år og 4 måneder, er det normalvis boligforeningen, der betaler for lejemålets normalistandsættelse. Reglen gælder altså ikke for den private boligudlejningssektor.

Kan der kræves depositum efter indflytning?

Der kan ikke kræves depositum på et senere tidspunkt efter, at lejer er flyttet ind i lejemålet. Hvis det er aftalt i lejekontrakten, at depositummet skal indbetales i rater, har lejer betalingspligt til dette. Ved manglende betaling, kan udlejer berettiget ophæve lejeaftalen.  

Eksempel:

Lars er flyttet ind i en lejlighed uden en skriftlig lejekontrakt. Udlejer og Lars har indgået lejeaftalen mundtligt. Efter 3 måneder kontakter udlejer sin lejer og fortæller, at han kræver et depositum svarende til 3 måneders leje. Lars nægter at indbetale beløbet, eftersom dette ikke var nævnt under aftalens indgåelse. Af denne grund ønsker udlejer at opsige lejeaftalen og Lars fraflyttet hurtigst muligt.

I denne situation er der flere forhold at gribe fat om. For det første kan udlejer ikke opkræve et depositum efter, at Lars er flyttet ind i lejligheden, da dette strider mod Lejelovens bestemmelser. Derudover er der ikke udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, hvor det fremgår at særlige aftaler er vedtaget. Det vil derfor grundlæggende være Lejelovens almindelige betingelser der gør sig gældende. Så længe Lars overholder sine betalingsforpligtelser, altså betaler huslejen til tiden, vedligeholder lejligheden efter vedligeholdelsespligten mv., vil det ikke være muligt at opsige lejeforholdet.

Kan udlejer kræve mere end depositum?

Ud over depositummet kan en udlejer også kræve forudbetalt leje ved lejers indflytning. Forudbetalt leje er også en form for økonomisk sikkerhed, der stilles til udlejers disponering. Forudbetalt leje kan bruges til at dække ubetalt husleje under lejeperioden, eller i opsigelsesperioden.  

Eksempel:

Jytte har fundet en lækker bolig i Aarhus midtby, som hun ønsker at leje til 10.000 kr. om måneden. Hun kontakter udlejer og får oplyst, at hun både skal betale depositum og forudbetalt leje svarende til 3 måneders leje. Altså skal Jytte betale (3 x 10.000 kr. i depositum) + (3 x 10.000 kr. i forudbetalt leje) i alt 60.000 kr.  ved indflytning.

Der er forskel på depositum og indskud

Depositum og indskud er begge pengebeløb, som lejeren betaler udlejeren ved indgåelse af en lejeaftale, og som skal fungere som sikkerhed for lejerens forpligtelser i lejeforholdet. Forskellen er dog, at indskud (også beboerindskud) opkræves i almene lejeboliger og ikke almindelige lejeboliger.

Kan der kræves depositum ved fremleje?

Regler om depositum gælder også i fremlejeforhold. Det betyder, at fremlejegiver (udlejer) kan opkræve et depositum ved fremlejens indgåelse. Beløbet kan være op til 3 måneders værelsesleje og skal bruges som sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.

Der er dog en væsentlig forskel på tilbagebetaling af depositum ved fremleje. Ved fremlejeforholdets ophør skal fremlejegiver senest 6 uger efter have afregnet og tilbagebetalt depositummet.

Tjekliste til lejere

Uanset hvilken type lejeforhold du indgår, bør du være opmærksom på en række forhold omkring depositum. Herunder har vi samlet en tjekliste til dig med de væsentligste punkter, du bør have styr på, inden du indbetaler depositummet til din nye drømmebolig.

Før indflytning:

• Sørg for, at der udarbejdes en skriftlig lejekontrakt.

• Kontrollér, at depositumsbeløbet efterlever den lovmæssige grænse.

• Husk, at depositum og forudbetalt leje er to forskellige pengebeløb.

• Betal aldrig depositum, før du har en underskrevet kontrakt.

• Sørg for at kunne dokumentere dine betalinger i forbindelse med depositum.

• Insistér på at afholde indflytningssyn og sørg for at få udleveret en indflytningsrapport med underskrift. Rapporten er din dokumentation.

Under lejeperioden:

• Udfyld hurtigst muligt en fejl- og mangelliste efter, at du er flyttet ind i boligen. Listen skal sendes til udlejer senest 14 dage efter indflytning, ellers vil den ikke være gyldig.

• Gem dokumentation for vedligeholdelse og reparationer i boligen.

• Sørg for at overholde din vedligeholdelsespligt og efterlev kravene i lejekontrakten.

Efter fraflytning:

• Husk, at du ved fraflytning skal efterlade lejemålet i normalstand (i den stand, som lejemålet var på indflytningstidspunktet).

• Sørg for at være til stede ved afholdelse af fraflytningssyn, hvor en fraflytningsrapport udarbejdes.

• Husk, at det er udlejer der har ansvaret for at kunne dokumentere det lidte tab i lejemålet.

• Ved merbetaling af depositum, kan det være fornuftigt at vurdere rimeligheden af udgifterne til istandsættelse.

• Ved manglende tilbagebetaling af depositum kan du kontakte udlejer for at høre, hvornår tilbagebetalingen sker.