Sådan undgår du at blive snydt i boligjagten

De fleste har enten været der, eller også kommer de til at stå der i en meget nær fremtid: man flytter hjemmefra, og man skal finde sin første lejebolig. Danmark er et lille land, hvor specielt unge søger mod de større byer som Aarhus, Aalborg og København. Det gør også, at de attraktive lejeboliger er meget efterspurgte - specielt hvis du søger lejlighed i en af de førnævnte eller andre store byer i Danmark. Derfor kan det også for mange være utrolig fristende hurtigt at indbetale depositum og indskud, når en attraktiv bolig bliver ledig på markedet. Men dét skal man passe meget på, da man meget nemt kan blive snydt i boligjagten. I en undersøgelse fra 2016 kom det frem, at næsten 10% af landets elever eller studerende i Danmark har været udsat for boligsvindel, hvorfor vi her guider dig igennem boligjagten, så du undgår at blive en del af de dårlige 10%.

Indhold

Hvilken type udlejere findes der?

Når der er tale om lejeboliger, er der to parter involveret: en lejer og en udlejer. Når du er på udkig efter en lejebolig, tager du rollen som lejer, hvorimod parten, der ejer boligen, er udlejer.

En udlejer kan både være en privat person, der ejer en lejlighed som personen fremlejer. Det er det, der bliver kaldet private udlejere. Omvendt findes der også professionelle udlejere. Det kan være virksomheder, der beskæftiger sig med ejendomsadministration såsom Heimstaden eller DEAS, men det kan også være boligselskaber, som Frederiksberg Forenede Boligselskaber, eller klassiske ejendomsmæglere såsom EDC, Nybolig eller lignende. Selskaberne ejer ofte store lejlighedskomplekser, hvor de kan udleje flere boliger til en række forskellige lejere.

Selvom man måske kan fristes til at tro, at private udlejere har mere frihed, fordi de ikke er et stort selskab med en masse boliger, så er det faktisk vigtigt at huske på, at private udlejere forpligter sig til de samme krav og regler, som en professionel udlejere ville gøre. Det betyder altså med andre ord, at private udlejere også er omfattet af lejeloven, og de kan derfor ikke bare gøre, som det passer dem i forhold til urimelig husleje, selvopfundne regler eller andre krav.

Sådan undgår du falske udlejere

Som nævnt i starten af guiden, så er der desværre mange, der bliver snydt, når de er på jagt efter en lejebolig - specielt i de store byer. Og det er især op til studiestart, hvor mange lige er kommet ind på universitetet, og derfor enten står overfor at skulle flytte hjemmefra eller måske endda til en helt ny by. Hvert år er der sager, hvor studerende mister flere tusind kroner, og det er derfor et udbredt problem, og noget man skal være meget opmærksom på.

En af de allerstørste fælder, man nemt kan hoppe i, når man er på udkig efter en lækker lejebolig, er falske udlejere. Det er tit her, at folk brænder nallerne, da et tilbud, der måske virker for godt til at være sandt, også viser sig at være for godt til at være sandt. Selvom de oftest er relativt nemme at spotte, ligesom mange andre svindlere, så er der nogle af dem, der er så dygtige, at det ikke er så nemt at opdage, at det er en falsk udlejer.

En falsk udlejer vil ofte bede dig overføre penge, før du har modtaget lejekontrakt eller lignende. Det kan for eksempel være et beløb, som de forklæder som "reservation", så de gemmer lejligheden til dig. Det kan dog også være depositum eller forudbetalt husleje, som ofte vil være meget store beløb. Derfor bør du først overføre pengene, når du har underskreveten lejekontrakt eller modtaget nøgler. Derudover bør du aldrig betale din udlejer med kontanter eller via online betalingstjenester såsom MobilePay, da du ikke vil kunne få disse penge retur. Laver du en bankoverførsel, kan banken nemmere hjælpe dig til at få dine penge igen, men undgå også at overføre beløbene til udenlandske banker, da det også er et tegn på en falsk udlejer.

Et andet faresignal er, hvis annoncen, du har fundet, er skrevet på enten gebrokkent dansk, eller hvis annoncen er på dansk, men udlejer kontakter dig på engelsk. Modtager du en SMS, hvor der ikke fremgår noget telefonnummer, men kun et navn, er det også et stort faresignal, da en sådan SMS vil være sendt via websites til at snyde folk. Modtager du lejekontrakten, anbefaler vi dig også stærkt, at du har mødtes med udlejer og set lejligheden, og at udlejer har skrevet under, før du selv gør det. På denne måde minimerer du risikoen for, at udlejer er falsk, og at du bliver snydt.

Hvilken type snyd skal du være opmærksom på?

Når du er på jagt efter en lækker lejebolig, er det vigtigt at huske på, at der er mange forskellige former for snyd, hvor nogle er mere tydelige end andre. Snyd kommer i mange former, og det er ikke kun, at det er en falsk udlejer, hvorfor det gør det endnu sværere at undgå at blive snydt. Det er også specielt nye studerende, der står over for deres første lejebolig, der er udsat for snyd i boligjagten.

Heldigvis er det ofte nemt at spotte, når et boligopslag er snyd. Det vil oftest være i Facebook grupper, hvor der ikke rigtigt er nogle gode billeder af lejligheden, detaljerne er meget løst beskrevet, og huslejen er mistænkelig lav. I sådan et tilfælde er tilbuddet nok lidt for godt til at være sandt. Ligeledes vil opslagene ofte være blevet slået op af en profil, der er nyoprettet eller under et falsk navn. Her er chancen stor for, at lejligheden slet ikke eksisterer, eller at personen, der har lavet opslaget, ikke ejer lejligheden. Skulle det ske, at du vælger at skrive til "udlejeren" alligevel, er der stor chance for, at du bliver bedt om at overføre et beløb, så du sikrer dig retten til at se lejligheden, eller at udlejer reserverer den til dig. Herefter vil udlejer på mystiskvis forsvinde, uden at du ser dine penge igen.

Dog skal du også være opmærksom på, at selvom opslaget har en masse gode billeder, farverige detaljer og en ægte profil, så kan det stadig godt være en falsk udlejer, og igen er det et stort faresignal, hvis du bliver bedt om at overføre en form for depositum, inden du får lov at se lejligheden, eller før du har en lejekontrakt.

Snyd med depositum, hvor folk enten betaler det fulde depositum, eller falder i ovenstående fælde med et mindre beløb, er den type snyd, der forekommer oftest, da det er nem måde for svindlerne at få pengene hurtigt. Er du i tvivl om, hvorvidt det er en reel udlejer, så kan du altid tjekke udlejeren på ois.dk. OIS er Den Offentlige Informationsserver, som er en statslig database med oplysninger om ejendomme i Danmark, og du kan her slå op, hvem der ejer lejligheden.

Efterspørgslen på lejligheder i universitetsbyerne er meget stor, og der findes faktisk måder, hvorpå du kan blive snydt af udlejer, selvom du ender med en lejlighed. Det kan være svært at finde hoved og hale i, hvad der er en fair husleje, og derfor ender nogle med at betale urealistisk høj husleje for et meget lille værelse. I dette tilfælde er der stor chance for, at du alene betaler for størstedelen af lejlighedens udgifter. Du skal også være opmærksom på, hvorvidt du får lov til at registrere dit CPR-nummer som beboer i lejligheden. Får du ikke lov til det, bryder udlejer loven, og udnytter med al sandsynlighed dig som lejer.

Slutteligt er der også en lang række eksempler på, at udlejer kræver urealistisk store summer for skader, når depositummet skal gøres op, og det er her, du som udlejer virkelig kan ende med håret i postkassen. Ofte betaler man et depositum svarende til tre måneders husleje, og du kan derfor ende med at lægge et meget stort beløb i depositum, som du aldrig ser igen, hvis udlejer prøver at snyde dig. Du kan også ende med at skulle betale for skader eller ting, der var i forvejen, før du flyttede ind. Derfor er det også vigtigt, at du får dokumenteret ting, når du flytter ind. Dokumentation og vigtigheden af dette, kommer vi ind på i et af de kommende afsnit, så du ved, hvad du skal gøre, når du har fundet den perfekte lejebolig til en rimelig pris.

Sådan undgår du snyd

Se lejligheden i virkeligheden

Når du skal leje en lejlighed, er det altid meget rart at vide, hvad du egentlig flytter ind i. Ikke alene er det rart at have set lejligheden, før du flytter ind, det er også super vigtigt, at du får sikret dig, at lejligheden findes, da en af de mest typiske måder at snyde på er ved at tilbyde en lejlighed til leje, som ikke eksisterer. Derfor er det også et meget stort faresignal, hvis udlejer ikke vil lade dig se lejligheden, inden du skriver under på lejekontrakten eller overføre penge til udlejer. Udover at du kan risikere, at lejligheden ikke eksisterer, så kan du også risikere, at personen, der udgiver sig for at være udlejer, slet ikke ejer lejligheden. Derfor bør du altid slå lejligheden op på ois.dk, så du kan se, hvem der ejer lejligheden, så du undgår at blive snydt.

En anden vigtig årsag til altid at se lejligheden, før du betaler depositum eller underskriver lejeaftalen, er, at du ikke risikerer at overtage en lejlighed, der er ødelagt, beskidt eller mangler at blive istandgjort. Er det nybyggeri, der er ejet af et større boligselskab eller ejendomadministration såsom Heimstaden, kan du være lidt mere tryg ved at flytte ind i boligen, uden at se den først. Her vil du dog oftest have mulighed for at se en anden, lignende lejlighed, så du stadig har en idé om, hvad det er, du lejer dig ind i.

Lad dig ikke presse

Når du er ude at se en lejlighed med en udlejer, er det også meget vigtigt, at du ikke lader dig presse af udlejer til eksempelvis at underskrive lejekontrakten på stedet. Brug din sunde fornuft og overvej, hvorfor udlejer vil have dig til at skrive under så hurtigt. Du bør aldrig lade dig blive presset til en lejeaftale, og hvis udlejer prøver at presse dig, eller hvis betingelser ved lejebolig virker lidt for gode til at være sande, så er der stor risiko for, at udlejer prøver at snyde dig, og at aftalen ikke er ægte.

Ligesom du ikke skal lade dig presse til at underskrive noget, må du heller aldrig lade dig overtale til at betale penge for, at udlejer reserverer lejligheden til dig. Det er en nem måde for falske udlejere at lokke penge ud af dig, da de fanger dig, mens du er desperat. Når du har overført pengene, er der stor risiko for, at du aldrig hører fra udlejeren igen, ej heller at du ser dine penge igen. Så selvom det kan være fristende at sikre sig, bør du kun gøre det, hvis du er helt sikker på, at udlejer er ikke er en svindler.

Er huslejen realistisk?

Det er ingen hemmelighed, at lejligheder i storbyerne i Danmark - og specielt dem, hvor flest unge gerne vil læse - er ekstremt eftertragtede. Hvert år er der mere end 65.000 unge, der kommer ind på universitetet, og for mange betyder det, at teltpløkkerne skal rykkes op, og man pludselig skal være herre i eget hus, uden mor og far til at støtte en. Den høje efterspørgsel på lejligheder gør også, at mange boligsøgende bliver meget desperate op til studiestart, da man gerne vil være på plads i en ny lejlighed i god tid. Dog er det ikke en særlig favorabel situation at være i, når man leder efter lejebolig, da man hurtigt kan tage det første og det bedste uden at tænke videre over det.

Derfor skal du være meget bevidst om, hvad en fair husleje er, så du ikke ender med at betale en tårnhøj husleje. Omvendt skal du også være opmærksom på, om huslejen er mistænkelig lav. Er den det, er det nok for godt til at være sandt, og så bør du tænke en ekstra gang over, om det faktisk er en lejlighed, der bliver lejet ud, eller om det er en, der prøver at snyde dig i din boligjagt.

Hvis du har fundet ud af, at du har betalt for meget husleje, kan du indgive din sag ved Huslejenævnet, hvor du kan kræve tilbagebetaling, hvis de vurderer, at du har betalt for meget. Du kan både køre sagen selv, eller du kan få en virksomhed til at hjælpe dig, som så tager en procentdel af dit krav, hvis du vinder sagen. Dog skal du være opmærksom på at ved boliger bygget eller gennemrenoveret efter 1991, har udlejer meget friere regler for hvad der kan tages i husleje. Se også https://www.lejeloven.dk/udlejer/husleje

Indgiv fejl- og mangelliste

Når du endelig har fundet din drømme lejebolig, og du har fået nøglerne af udlejer samt underskrevet lejekontrakten, er du klar til at flytte ind i lejligheden. Men selvom du rigtig gerne bare vil flytte ind og være helt på plads i din nye lejlighed, er det ekstremt vigtigt, at du først får udfyldt en fejl- og mangelliste, inden du begynder at flytte møbler og andre ting ind i lejligheden. Denne liste er nemlig din sikkerhed, så du ikke ender med at skulle betale for eventuelle skader, der var der, da du flyttede ind. Du skal derfor på listen - som navnet afslører - notere alle de fejl og mangler, der var ved lejligheden, da du flyttede ind. Det er rigtig vigtigt, at du er meget grundig, da det ellers kan blive en dyr omgang for dig. Tag dig god tid og sørg for, at du får tjekket alt igennem, hvor der kan være gamle skader.

Efter du har overtaget dit nye lejemål, har du 14 dage til at udfylde listen og indsende. Det er også en rigtig god idé, hvis du tager billeder og videoer af alle fejl, så du kan dokumentere, at de var der, da du flyttede ind. På denne måde kan udlejer ikke kræve, at du skal betale for istandsættelsen, og så får du mere tilbage af dit depositum. Opdager du fejlene tidligt, er der også mulighed for, at fejlene bliver udbedret, så du ikke skal leve med dem under hele dit lejeophold.

Generel dokumentation

I forlængelse af ovenstående afsnit om dokumentation af fejl og mangler, er det generelt en rigtig god idé, at du undervejs i hele forløbet dokumentere processen. Et rigtig godt råd er, at du altid dokumenterer alting. Du må eksempelvis aldrig betale din udlejer kontant eller på anden måde under bordet - hverken når du flytter ind, eller når du skal betale husleje. Det må du ikke, fordi du ikke vil kunne dokumentere denne transaktion, og du kan derfor aldrig bevise, at du faktisk har betalt det, du skal.

Ligesom du altid skal have dokumentation for betalinger, bør du også altid få nedfældet aftaler på skrift, således I begge er enige om, hvad aftalen indeholder. Selvom der ingen steder står, at lejeaftalen skal være skriftlig, så bør du altid få den på skrift. Hvis ikke din udlejer har lyst til at give dig en skriftlige lejeaftale, er det et meget dårlig tegn, og så bør du overveje en ekstra gang, om udlejer snyder dig eller ej.

Når du en dag skal flytte fra lejemålet, skal du også kommunikere på skrift til din udlejer, at du ønsker at opsige dit lejemål. Det er også vigtigt, at du modtager en bekræftelse den anden vej, da du skal kunne løfte bevisbyrden for, at modtageren - i dette tilfælde udlejeren - har modtaget din henvendelse.

Har du indgået en mundtlig aftale med udlejer, er det en god idé at skrive en mail eller SMS, hvori du omtaler den mundtlige aftale, så du på denne måde også får den på skrift. Det gør også, at udlejer ikke kan løbe fra jeres aftaler, men også at I er helt enige om, hvad det egentlig er, I har aftalt.

Hav fornuften med dig

Selvom langt de fleste udlejere på boligmarkedet er reelle mennesker, der faktisk lejer deres lejlighed ud, er det stadig rigtig vigtigt, at du holder hovedet koldt, og at du ikke blot hopper på det første og det bedste. Blandt de mange udlejere er der desværre folk, der prøver at snyde dig for dine penge, så det er om at være på udkig og passe på - ellers kan det komme til at koste dig meget dyrt. For at undgå at blive snydt i boligjagten er det godt at huske på ordsproget: hvis det lyder for godt til at være sandt, så er det det nok også. Lejeboliger i Danmark er meget eftertragtede, så vær sikker på, at du ved, hvem udlejer er, inden du overfører penge. Sørg for, at du har mødt udlejer - eller en repræsentant - og at du har set lejligheden, inden du overfører nogle penge til en eventuel udlejer. Vær opmærksom på faresignaler såsom udlejere, der ikke vil lade dig se lejligheden først, som beder dig om penge for at reservere lejligheden til dig, eller hvis du skal overføre til en udenlandsk konto. Undgår du disse typer, er du godt på vej i din boligjagt, og så er chancen for, at du undgår at blive snydt i boligjagten endnu større.

Vores tips til boligsøgning

Udvid din søgning

Selvom man ofte helst vil bo tæt ved byen, så er der meget bedre muligheder for at finde fornuftige boliger uden for byen. Kig f.eks på bus- og togforbindelser, og overvej om du kan finde noget lidt udenfor byen, måske bare i en periode. Så kan du søge efter en bolig tættere på byen, i ro og mag, og du behøver ikke tage det første du får tilbudt.

Søg uden for højsæsonen

Den store højsæson er studiestart om sommeren omkring august, og herefter kommer vinterstudiestart omkring januar. December er den måned vi ser mindst interesse for lejeboliger. Hvis det er muligt, så prøv at søg uden for perioderne hvor der er mest rift om boligerne.

Overvej kollegier og almene boliger

De store studiebyer har ofte mange gode kollegier og ungdomsboliger. For nogle af disse boliger, kan ventetiden være helt ned til nogle måneder. Faktisk har mange de store byer boliggaranti for studerende, hvilket betyder at du kommer foran i køen til studieboliger. Almene boliger har oftest en noget længere ventetid, men du kan være heldig, især hvis du allerede er opnoteret i boligforeningen.

Boliggaranti

Hvis du står og skal flytte til en ny by i forbindelse med studie, er der flere af de store byer, der tilbyder boliggaranti. Det gør, at du som tilflytter til en af byerne er garanteret at få en bolig i den by. Måden, det fungerer på, er, at du bliver skrevet op på en liste, og så kommer du forrest i køen til kollegie- og ungdomsboliger. Boliggarantien gælder for alle, der starter på nyt studie. Du kan blive boende i boligen, mens du studerer. Dog skal du være opmærksom på, at du mister denne garanti, hvis du siger nej, når du får tilbudt en bolig. Du skal dog være opmærksom på, at det ikke i alle de store universitetsbyer, at der er boliggaranti.

Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at du selv skal skrive dig op til boliggarantien i den by, du ønsker at flytte til. I de fleste af byerne bliver boligerne tilbudt i den rækkefølge, folk på ventelisten er skrevet op, og jo før du skriver dig op, jo før får du også tilbudt en bolig.

Du kan læse om boliggaranti i Aarhus her:
https://www.aarhus.dk/borger/pasning-skole-og-uddannelse/uddannelse/studiebolig/#1

Du kan læse om boliggaranti i Aalborg her:
http://studyaalborg.dk/studieboliger/boliggaranti-til-dig-som-ny-studerende/

Du kan læse om boliggaranti Kolding her:
https://www.studentkolding.dk/om-studentkolding/vilk%C3%A5r-boliggaranti

Du kan læse om boliggaranti i Esbjerg her:
https://www.esbjerg.dk/flytning-bolig-og-byggeri/almene-boliger/studieboliggaranti

Du kan læse om boliggaranti i Viborg her:
https://www.bsjviborg.dk/for-studerende/studieboliggaranti/

Tag-over-hovedet garanti

I mange af de jyske storbyer bliver der af kommunen tilbudt boliggaranti, så studerende, der skal starte på studie, er sikret en bolig, inden studiestart. I København og Odense er der noget lidt andet, som de har valgt at kalde "tag-over-hovedet garanti". Her har kommunerne valgt at sætte akutboliger op, som nye studerende kan blive tilbudt, hvis de flytter til byen. Med tag-over-hovedet garanti er man som studerende garanteret at have en bolig i minimum tre måneder, så man får god tid til at lede efter en bolig, hvis man ikke har nået at finde en inden studiestart.

Hvor man med boliggaranti får tilbudt en ét-værelses-lejlighed, får man med tag-over-hovedet garanti tilbudt et sted at bo, som f.eks. kan være på et vandrehjem, en nedlagt børnehave eller i en delebolig med andre.

Du kan læse mere om tag-over-hovedet garanti i Odense her:
https://www.odense.dk/borger/bolig/lejeboliger/tag-over-hovedet-garantien

Du kan læse mere om tag-over-hovedet garanti i Aalborg her:
https://www.aku-aalborg.dk/dk/ansoeger/tag-over-hovedet-garanti/

Du kan læse mere om tag-over-hovedet-garanti i København her:
https://via.ritzau.dk/pressemeddelelse/kobenhavns-kommune-indforer-akutboliger-til-nye-studerende?publisherId=13559194&releaseId=13616205