Bopælspligt - hvad er det og hvilke regler gælder

Vidste du, at langt de fleste boliger i Danmark er underlagt bopælspligt? Der gælder forskellige regler for, hvordan en bolig kan anvendes, og disse vedrører husejerne. I denne guide kan du læse alt om, hvad bopælspligt er, og hvilke regler der gælder for boliger uden bopælspligt. Så ved du, hvordan du er stillet.

Hvad er bopælspligt?

Bopælspligt er en regel, der er inkluderet i Boligreguleringsloven, hvorved ejere af helårsboliger er forpligtet til at sørge for, at boligen er beboet i mindst 180 dage om året. Hvis ejeren ikke selv kan bo i boligen, er vedkommende forpligtet til at leje den ud. 

Eksempel: Frederikke er en ung kvinde, der studerer på universitet i København. Hun er født og vokset op i en lille by i Jylland, hvor hendes forældre stadig bor. Da Frederikke begyndte på universitetet, valgte hun at flytte ind i en lejlighed i København, da transporten til universitetet tidsmæssigt pressede hende. Sidenhen har Frederikke beholdt sin folkeregisteradresse i Jylland, da hendes ophold i København kun inkluderer semestrene og ikke overstiger 180 dage på et år.   

Hvilke boliger er omfattet af bopælspligten?

Udgangspunktet er, at bopælspligten gælder alle boliger i Danmark, der er eller har været brugt til helårsbeboelse, herunder boliger på landejendomme uanset deres størrelse. Det er op til den enkelte kommune at fastslå, hvilke helårsboliger der er omfattet af bopælspligten inden for de specifikke kommuners grænser. 

Tip: Hvis du er i tvivl om en bestemt bolig er omfattet af bopælspligten, kan du altid kontakte kommunen for at få mere information. 

Eksempel: Familien Sørensen ejer en helårsbolig i København. Reglen er, at familien enten skal udleje boligen til en lejer, eller skal familien selv bo i boligen i mere end 180 dage om året. Altså skal familien være tilmeldt folkeregistret på adressen. Boligen må ikke være anvendt til ferieformål. 

Undtagelser fra bopælspligten

Boligreguleringsloven har visse undtagelser, som gør at visse typer af boliger ikke er underlagt bopælspligten. Disse inkluderer;

• Sommerhuse -- Disse boligtyper er ikke beregnet til helårsbeboelse.

• Nybyggede boliger -- Disse boligtyper er ikke omfattet af reglerne om bopælspligt indtil de sælges for første gang. Det er kommunen, der regulerer dette.

• Helårsboliger til salg -- Uanset om ejeren er flyttet eller ej, vil boliger til salg ikke være omfattet af reglerne. 

• Ferieboliger -- Kommunen kan vælge at lade visse områder eller kvarterer være undtaget reglerne om bopælspligt. Disse områder kan godkendes som ferieboliger, og derfor vil disse ikke være underlagt reglerne om bopælspligt. Formålet kan være at tiltrække turisme til byen.

• Flexboliger -- Helårsboliger, der kan anvendes som fritidshuse. Disse boliger kan få status som flexbolig ved ansøgning til kommunen. 

Boligreguleringsloven

Boligreguleringsloven regulerer brugen og besiddelsen af boliger og erhvervsejendomme i Danmark. Loven regulerer blandt andet bopælspligten, som kræver, at ejere af helårsboliger skal sørge for, at boligen er beboet i mindst 180 dage om året. Ønsket er blandt andet;

• At bevare befolkningen og forhindre forfald i yderområderne.

• At forhindre dannelsen af sommerhuskvarterer i områder, der er beregnet til helårsbeboelse.

• At modvirke uhæmmet spekulation på boligmarkedet.

Loven fastsætter følgende regler;

• § 47 -- Der er ikke tilladt for personer i samme husstand at have mere end én bolig i samme kommune uden godkendelse fra kommunen. I Region Hovedstaden, bortset fra Bornholm, samt Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns kommuner betragtes som én kommune for dette formål. 

• Det er ikke tilladt at udleje en bolig, der tidligere har været en lejelejlighed, som separate værelser uden godkendelse fra kommunen. 

• § 48 -- Hvis en bolig tidligere er blevet brugt som en helårsbolig, men nu er ledig, så skal ejeren sørge for, at den fortsat bruges til boligformål. En bolig anses for ledig, når den ikke er udlejet eller bruges til beboelse. 

• Hvad der er fastsat i 1. og 2. punkt gælder også for separate værelser, der tidligere blev brugt til bolig, når værelserne ikke er en del af udlejerens bolig, eller en del af en eller tofamilieshus, som udlejeren bor i. 

• Boliger, som har stået tomme i mere end 6 uger, skal underrettes til den specifikke kommune, hvor boligen er beliggende i.  

• Efter udløbet af den angivne frist kan kommunen anvise boligsøgende, som ejeren straks er forpligtet til at leje boligen ud til, medmindre ejeren har gjort det klart, at han har aftalt senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig på grund af renovering. 

• Kommunen har ret til at lade en boligsøgende, som den har anvist flytte ind i boligen ved hjælp af fogeden. 

• Hvis ejeren i sin anmeldelse tilfredsstillende har dokumenteret, at han har indgået aftale om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan kommunen give ham en yderligere frist.

• § 49 -- Hvis en bolig, som beskrevet i § 48, er lejet ud men ikke er beboet, kan kommunen opsige lejeaftalen, medmindre den tidligere brugers ophold er midlertidigt. 

Skønt en bolig opfylder betingelserne for status som flexbolig, kan der alligevel gælde anden lovgivning, som ikke giver tilladelse til ændring af boligens status. Det kan være lokalplanen eller landbrugsloven der bestemmer, at en ejendom er omfattet af bopælspligten. Derudover er det vigtigt at bemærke, at udlændinge almindeligvis ikke kan gå flexbolig-tilladelse, da det vil være i strid med reglerne i Erhvervelsesloven.

Eksempel: Hans ejer en bolig på en 3 hektar landbrugsejendom, og han søger kommunen om flexbolig-tilladelse. Kommunen afviser Hans' anmodning. Begrundelsen for afvisningen er, at ejendommen kategoriseret som en landbrugsejendom, hvilket medfører bopælspligt ifølge Landbrugsloven. Det betyder, at kommunen ikke har autoritet til at udstede en flexbolig-tilladelse, da Landbrugsloven står højere end Boligreguleringsloven. 

Hvad er reglerne for bopælspligt i København?

København er en af de byer, hvor bopælspligten er særlig vigtig, da efterspørgslen på boliger på dette område er stor. I denne forbindelse gælder følgende regler for bopælspligten i København;

• Der skal gives besked om at en bolig er ledig senest 6 uger efter den sidste beboer (en ejer eller en lejer) flytter ud.

• Det er ikke tilladt at benytte en bolig til midlertidig beboelse. 

• Der er ikke tilladt at anvende en bolig til erhvervsformål. 

• En husstand må ikke have mere end én bolig i Hovedstadsområdet og omkringliggende kommuner.

Tomme boliger i København

Der kan være gyldige grunde til, at en bolig står tom til trods for, at den er underlagt reglerne om bopælspligt. De gyldige grunde til, at boligen står tom, kan være følgende;

• Der kan være større ombygnings-, istandsættelses- eller renoveringsarbejde, der forhindrer beboelse på ejendommen. 

• Boligen kan være til salg, hvilket gyldiggør boligens ledighed. 

• En boligejer kan have indgået en lejeaftale med ny lejer, hvor den nye lejers indflytning/overtagelse af boligen foregår efter 6 ugers fristen. 

• Beboerens midlertidige, men længerevarende fravær fra boligen. 

Du kan læse mere om gældende regler på København kommunes hjemmeside. 

Hvad er en flexbolig?

En flexbolig er en helårsbolig, der er er undtaget fra bopælspligten. Ejeren kan søge om at få status som flexbolig hos kommunen, hvilket giver ejeren mulighed for at anvende boligen som fritidshus uden bopælspligt. Ejeren kan senere anvende boligen permanent uden yderligere ansøgninger, og boligen vil bevare sin formelle status som helårsbolig. 

Status som flexbolig følger boligen og kan bibeholdes ved salg. Formålet med denne ordning er at undgå forfald, hvor der er overskydende boligmasse. Egentlig er ønsket at stimulere og tiltrække ny aktivitet på områderne. Derudover giver ordningen større mulig for salg og udlejning af boliger, der er beliggende på landområder og udkantsområder, der i forvejen har svært ved at sælge sit hus.  

Som ejer eller kommende ejer af en helårsbolig, kan der ansøges om status som flexbolig, dog kan tilladelsen til flexbolig-status kun meddeles til boligens aktuelle ejer. 

Kommuner uden bopælspligt

Det er op til de enkelte kommuner, hvorledes flexbolig-ordningen skal udmøntes. Kommunerne kan vælge at bruge ordningen fuldt ud, eller kun i en mindre grad. For eksempel kan kommunen beslutte kun at give midlertidige eller personlige tilladelser. De bestemmer også, om tilladelsen skal tidsbegrænses eller ophøre, når boligen bruges som helårsbolig igen. Kommunen kan også beslutte, at ordningen kun skal bruges i visse områder af byen. Det betyder, at der kan være områder, der ikke gives tilladelse til flexbolig-ordning. 

Flexbolig på Bornholm

Bopælspligten gælder for hele Bornholm. Der er dog undtagelser til denne regel. En bolig kan få status som flexbolig, hvis boligen ikke er beliggende i en af de otte større byer, herunder;

• Allinge

• Gudhjem/Melsted

• Svaneke

• Rønne

• Aakirkeby

• Nexø

• Hasle

• Klemensker

Helårsboliger på områder der ikke fremgår af listen ovenfor kan benyttes som flexboliger til ferie- og fritidsformål. 

Bemærk, at det ikke er muligt at få en flexbolig i en af de otte byer, der har bopælspligt. Dette skyldes, at alle otte byer er omfattet af en lokalplan, der er designet til at sikre, at ejendommene i byerne bruges hele året.

Du kan læse mere om reglerne på Bornholm kommunes hjemmeside.

Hvilke fordele og ulemper er der ved en flexbolig?

Hvis du som potentiel køber eller lejer er interesseret i en flexbolig, er der både fordele og ulemper, som du bør være opmærksom på, inden du træffer din beslutning. 

Fordele ved en flexbolig kan inkludere følgende;

• Mulighed for at leje boligen i en kortere periode, hvilken kan være fordelagtigt for folk, der ikke ønsker at binde sig til en lang lejekontrakt. 

• Mulighed for at leje boligen i en længere periode, hvilket kan være fordelagtigt for folk, der ønsker at prøve en bolig inden, de køber den. 

• Mulighed for at tilpasse boligen til ens personlige præferencer, da mange flexboliger er udlejet tomme og kan indrettes efter ens ønsker. 

• Fleksibilitet i forhold til at skifte bolig, hvis ens livssituation ændrer sig. 

• Mulighed for at blive en del af et levende lokalsamfund.

• Mulighed for at bosætte sig permanent i flexboligen, hvilket er efterspurgt af køberne. 

Ulemper ved en flexbolig kan inkludere følgende;

• Højere leje end ved almindelig leje, da man betaler for fleksibiliteten. 

• Mindre sikkerhed i forhold til at beholde boligen, da lejeaftalen typisk er kortvarig. 

• Mulighed for manglende vedligeholdelse af boligen, da det er lejerens ansvar at holde boligen i god stand. 

• Mindre mulighed for at tilpasse boligen til ens ønsker, da mange flexboliger er møblerede.

• Ældre huse kan trænge til renovering, hvilket kan blive særdeles kostbart.

• Beliggenheden skal overvejes, om den er attraktiv nok til at dække udgifterne til renovering ved et eventuelt salg.

• Flexboliger har længere salgstider, hvilket også forhøjer risikoen for pludselige prisnedslag. 

Hvad sker der, når jeg skal på længerevarende udlandsophold?

Hvis en boligejer skal væk fra sit hjem i en længere periode på grund af rejse eller ophold, kan man lade boligen stå tom. Dette er ikke i modstrid med bopælspligten, så længe man ikke framelder sig folkeregistret. 

Derimod kan man vælge at framelde adressen fra folkeregistret for at bo i udlandet i en længere periode. I dette tilfælde er man som husejer forpligtet til enten at leje boligen ud, eller man kan vælge at sælge den. 

Hvad sker der, hvis jeg ikke overholder bopælspligten?

Som tidligere nævnt er det de enkelte kommuner, der afgør om en bolig har bopælspligt eller ej. Derfor er det også de enkelte kommuner, der fører tilsyn og kontrollerer, om en bolig er ledig eller ej. Senest 6 uger fra en helårsbolig bliver ledig, skal den anmeldes til kommunen. 

Fristen for anmeldelse kan dog forlænges i tilfælde af, at boligen er til salg, under ombygning eller andre specielle omstændigheder, som f.eks. en lejer skal flytte ind efter den oprindelige frist udløber. Når boligen er meldt ledig, kan kommunen efterfølgende anvise boligsøgende til boligen. Ved overtrædelse af bopælspligten kan kommunen i yderste konsekvens tvangsudleje boligen. 

Hvad med Airbnb?

Når en helårsbolig bruges til korttidsudlejning, som fx Airbnb, kræver det tilladelse fra kommunen. Det varierer meget, hvilke kommuner der giver tilladelse til korttidsudlejning. Som tidligere nævnt er der bopælspligt i København og mange andre byer i Danmark, dette gælder uanset om boligen er en ejerbolig, andelsbolig eller lejebolig. Erhvervslejemål og nybyggede boliger, der aldrig har været brugt til helårsbolig, er fritaget denne regel. 

Kan man have bopæl to forskellige steder?

Som udgangspunkt kan en borger med fast bopæl i Danmark kun have én folkeregisteradresse. Denne regel kan ikke afviges. En person kan dog sagtens have to boliger i to forskellige kommuner, hvor personen ligeledes opholder sig i begge boliger.