Indflytningssyn og indflytningsrapport – Guide til lejer

Ved lejers indflytning til et lejemål, stiller Lejeloven i de fleste tilfælde udlejer krav om afholdelse af et indflytningssyn og udarbejdelse af en indflytningsrapport. Disse har til formål at sikre parternes rettigheder i lejeaftalen, og derved undgå konflikter ved lejers fraflytning.

Hvad er et indflytningssyn?

Et indflytningssyn er et syn, der afholdes ved lejers indflytning til et lejemål. Her gennemgår lejer og udlejer lejemålets stand, før nøglerne overgives, og lejer flytter ind. Fejl og mangler der måtte være i boligen fastlægges, så lejer på fraflytningstidspunktet ikke hæfter for disse.

Formål

Formålet med indflytningssynet er at dokumentere boligens stand ved indflytning, så det står klart, hvilken stand lejemålet var i, da lejer overtog det. Boligens stand angives i en indflytningsrapport, som skal underskrives af begge parter. Når lejer engang flytter ud, skal boligen nemlig afleveres i den samme stand. Derudover giver et indflytningssyn også lejer mulighed for at fremhæve dele af boligen, som eventuelt er for gamle, slidte eller defekte, og derfor bør udbedres inden vedkommende flytter ind.

Lejer kan vælge at være til stede ved indflytningssynet, men dette er ikke et krav. Derimod skal udlejer eller en repræsentant være til stede under synet.

Eksempel:

Kasper er indkaldt til syn i sin kommende lejebolig. Ved gennemgang af lejligheden bemærker Kasper følgende fejl og mangler, herunder æggebeholderen i køleskabet er revnet, et af håndtagene på vinduet sidder fast og kan ikke drejes om på, og der er er en stor synlig flænge i døren til soveværelset.

Fejlene noteres, og Kasper bliver lovet udbedring af fejlene inden, han flytter ind.  

Hvad er en indflytningsrapport?

En indflytningsrapport er en rapport, der angiver hvilke fejl og mangler, der allerede var til stede i boligen. Indflytningsrapporten fungerer som en slags dokument til bevis for begge parter, da der tages udgangspunkt i rapporten, når lejer skal flytte ud og det skal opgøres, hvad lejer hæfter for.

Hvis lejer er fraværende på synsdagen, skal udlejer senest 14 dage efter afholdelse af indflytningssynet have fremsendt indflytningsrapporten til lejer.

Eksempel:

Kasper har fundet sin drømmebolig og klar til at flytte ind. Forinden skal han sammen med udlejer syne boligen. På synsdagen er udlejer blevet syg, hvilket han har meddelt på sms. Synet afholdes alligevel, da en repræsentant gennemgår lejligheden med Kasper i stedet. Kasper får dog ikke udleveret en indflytningsrapport. Han får at vide, at rapporten vil blive sendt til ham i løbet af ugen. Blot få dage efter, modtager Kasper rapporten per mail.

Det siger Lejeloven om indflytningssyn og -rapport?

Reglerne om afholdelse af et indflytningssyn og udarbejdelse af en indflytningsrapport er reguleret i Lejeloven under § 9. Loven fastslår, at udlejere med mere end ét lejemål, har pligt til at syne boligen og indkalde lejer til synet. Det vil sige, at udlejere med en enkel udlejningsbolig ikke har pligt til at afholde sådan et syn.

I forlængelse af synet, skal der udarbejdes en rapport, som skal udleveres til lejer på dagen. Indflytningsrapporten skal udleveres i et digitalt dokument. Ved lejers fravær, skal rapporten sendes til lejeren senest 14 dage efter synet.

Hvad sker der, hvis udlejer ikke afholder indflytningssyn?

Udlejere, der ikke overholder reglerne om indflytningssyn, mister retten til at opkræve depositum og eventuelle andre udgifter i forbindelse med istandsættelse af boligen, ved lejers fraflytning. Det anbefales, at lejere hurtigst muligt efter indflytningsdatoen noterer en liste med fejl og mangler i boligen. Herefter skal lejer kontakte udlejer omkring fejl og mangler, som ønskes udbedret i lejemålet. Dette uddybes længere nede på siden.

For lejere, der ikke har modtaget en indflytningsrapport, eller når lejeren har modtaget rapporten med forsinkelse, gælder samme vilkår. I sådanne situationer, må udlejeren efter Lejelovens bestemmelser ikke dække istandsættelsesudgifterne på lejers regning.

Sker det alligevel, at udlejer bruger depositum på udbedring af eventuelle fejl og mangler i lejemålet, kan der henvises til Lejelovens bestemmelser. Bevisbyrden ligger hos udlejer. Det betyder, at udlejeren har pligt til at bevise, at lejer var informeret om synet, eller at synet har fundet sted.

Hvad er forskellen på en fejl- og mangelliste og indflytningsrapport?

Grundlæggende er både fejl- og mangellisten og indflytningsrapporten dokumenter, der angiver manglerne i boligen. Forskellen er, at fejl- og mangellisten udfyldes af lejer efter, vedkommende er flyttet ind, mens indflytningsrapporten udfyldes af udlejer (i fællesskab med lejer) ved indflytningssynet.

Fejl og mangelliste

En fejl- og mangelliste er en liste, som lejeren udfylder for at konstatere fejl og mangler, som først er blevet synlige, efter at lejeren er flyttet ind i boligen. Det kan være alt fra små skader på gulv og døre til tekniske problemer med vandhane eller afløb.

Grundlæggende har listen til formål at give lejeren mulighed for at konstatere fejl, der på synsdagen umiddelbart ikke kunne spottes med det blotte øje. Hvis der opstår uoverensstemmelser mellem lejer og udlejer på et senere tidspunkt, vil en fejl- og mangelliste ligeledes fungere som bevismateriale.

Lejers 14-dages frist

Fejl- og mangellisten skal sendes til udlejeren inden for 14 dage efter lejeforholdet begynder. Ved overskridelse af fristen, vil fejlene som udgangspunkt ikke godkendes på et senere tidspunkt. Ved fund af eventuelle fejl og mangler, kan disse blot skrives ind i fraflytningsrapporten, eller kan de udbedres straks.

Jo længere tid der går fra indflytningen til fejlens fund, jo sværere bliver det at dokumentere, at fejlen allerede var til stede på indflytningstidspunktet. Altså kan det menes, at lejeren har forårsaget manglen. Derfor er en fejl- og mangelliste også en slags dokument til bevis for, at manglen faktisk var til stede.

Lejemålet skal være i overensstemmelse med de betingelser, der er aftalt og fremgår af lejekontrakten. Hvis lejer ikke udfylder listen og informere udlejeren om fejlene, kan det resultere i, at lejeren selv hæfter for manglerne ved fraflytning.

Hvordan ser en fejl- og mangelliste ud?

Der stilles ingen specifikke krav til, hvordan en fejl- og mangelliste skal se ud. Listen kan se ud på mange måder, og kræver ingen særlig formalia. Alligevel er det en god idé at være konkret og detaljeret ved beskrivelsen af fejlene.

Er du mest tryg ved at tage udgangspunkt i et formet skema, så kan du blot downloade en fejl- og mangelliste her.

Eksempel:

Det er en uge siden Lise er flyttet ind, og hun finder enkelte fejl i sin lejlighed. Hun opdager blandt andet, at vandhanen drypper, ridser fra et dyr på vinduer og knappen til toiletskyller, der sidder fast. Lise tager billeder af fejlene, som dokumentation og finder et stykke A4-papir. På papirarket skriver hun med håndskrift, hvilke fejl der er fundet.  Herefter sender hun listen til sin udlejer. Ingen af disse fejl kan kræves udbedret af Lise ved eventuel fraflytning på et senere tidspunkt.

I dette tilfælde skal udlejer udbedre fejlene med vandhane og toiletskyller, mens ridser på vinduer blot skrives ind i indflytningsrapporten.

Hvad indeholder en indflytningsrapport?

En indflytningsrapport kan se ud på mange måde, da der ikke er nogen krav til dens udformning eller indhold i Lejeloven. Et godt råd er, at rapporten indeholder så mange specifikke beskrivelser som muligt, da rapporten som udgangspunkt er et bevis til dokumentation ved lejers fraflytning.

Indflytningsrapporten bør som minimum at indeholde følgende informationer;

• En beskrivelse af de enkelte værelser hver især, herunder stue, soveværelse, badeværelse, køkken mv.

• En beskrivelse af gulv, væg, loft, træværk, vinduer, døre mv.

• En beskrivelse af standen over faste installationer, herunder nøgler, låsesystemer, radiatorer, rør, elafbrydere, stik, stikkontakter mv.

• En beskrivelse af standen over inventar, der medfølger lejemålet, herunder indbyggede skabe, vask, badekar, komfur, emhætte, køleskab mv.

• En beskrivelse af lejemålets generelle stand, herunder lejemålets funktionalitet samt eventuelle skader eller mangler.

• Dato og underskrift på aftaleparterne, som bekræfter, at rapporten er gennemgået og godkendt af begge parter.

Derudover kan rapporten også indeholde;

• Billeder af lejemålet og inventar.

• Eventuelle aftaler om vedligeholdelse

Download indflytningsrapport

Download en gratis skabelon til indflytningsrapport i PDF eller Word på Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside. Skabelonen indeholder alle nødvendige oplysninger, som du eventuelt overser. Rapporten skal underskrives af såvel lejeren som udlejeren eller dennes repræsentant. Husk, at parterne ikke nødvendigvis er enige om rapportens indhold.

Råd og tips til et indflytningssyn

Som lejer kan det være uoverskueligt og svært at vide, hvad du skal være særlig opmærksom på, når du flytter ind i dit nye hjem. Men at undervurdere vigtigheden af et indflytningssyn kan koste dig dit depositum og efterlade dig med irriterende problemer i din nye bolig. For at undgå dette og sikre dig en glidende flytning, er det vigtigt at forberede dig godt og være opmærksom på de væsentligste detaljer under indflytningssynet.

Følg vores råd og tips herunder, og du kan være sikker på at have en erfaring med mindre stress og problemer.

1. Forbered dig godt: Gør dig bekendt med lejekontrakten og de regler og forpligtigelser, der gælder for lejemålet.

2. Deltagelse: Tjek, hvornår synet skal finde sted, og sørg for at have tid til at deltage.

3. Tag billeder eller videoer: Det er en god idé at tage billeder eller videoer af lejemålet tilstand ved indflytning. Dette kan bruges som bevis i tilfælde af tvister.

4. Gennemgå lejemålet grundigt: Gå lejemålet igennem og noter alle fejl, mangler, skader eller defekter, du finder. Vær så specifik som muligt, og brug beskrivende tekst til forklaring.

5. Tag notater om inventar: Noter, hvilke ting der er i god stand, og hvilke der er i mindre god stand. Det kan være alt fra el-udstyr til skabslåger.

6. Kontroller el- og vvs-installationer: Tjek, om der er noget som skal repareres eller efterses.

7. Spørg, hvis der er noget, du er i tvivl om: Hvis der er noget, du er i tvivl om, eller som du ikke forstår, så spørg din udlejer for en klar og tydelig forklaring.

8. Fejl- og mangelliste: Du kan eventuelt gøre udlejer opmærksom på, at du nok skal rapportere yderligere, hvis du efter indflytning finder flere mangler i boligen. Dette skal rapporteres i en fejl- og mangelliste, som skal senest til udlejer senest 14 dage efter, at du er flyttet ind.

9. Få underskrevet indflytningsrapporten: Sørg for at indflytningsrapporten underskrives af begge parter, så den kan bruges som bevis i tilfælde af tvister i fremtiden.

10. Gem alle dokumenter: Gem alle dokumenter og billeder i en sikker mappe, så du har dem som bevis, hvis der skulle opstå tvister i fremtiden.

11. Spar penge: Husk, at det er dig selv, der kan beskytte dig mod udgifter i forbindelse med istandsættelse. Hvis du ønsker at få dit depositum tilbage og undgå efterregning, skal du sørge for at registrere alle fejl fra start.

Læs også vores artikel om depositum.

FAQ

Hvor lang tid tager et indflytningssyn?

Der er ikke fastsat en fast tidsramme for, hvor lang tid et indflytningssyn skal tage. Det afhænger af lejemålets størrelse og kompleksitet, samt udlejerens erfaring og omhyggelighed. Men i gennemsnit kan man forvente at et indflytningssyn tager mellem 30 minutter til 1 time. Det er vigtigt at udlejer giver lejer rimeligt varsel om tid og dato for indflytningssynet, så begge parter kan deltage, og det kan foregå effektivt. Synsdagen bør så vidt, det er muligt at ligge tæt på indflytningsdatoen.

Hvad er et fraflytningssyn?

Et fraflytningssyn er et eftersyn af et lejemål. Her gennemgår og registrerer udlejeren skader, fejl og mangler, der findes i boligen. Når en lejer fraflytter et lejemål, skal der afholdes et fraflytningssyn, så det kan fastlægges, hvilke skader lejer skal hæfte for ved flytningen.

Hvornår skal man have flytteopgørelse?

Flytteopgørelsen skal udarbejdes af udlejer efter at lejemålet er blevet istandsat. Det sker, når udlejer har modtaget alle regninger fra håndværkere. Der er ikke en fastsat frist for, hvornår lejeren skal have modtaget flytteopgørelsen, men det bør normalvis ske inden for 1-2 måneder efter lejekontraktens ophør.

Hvad er en flytteopgørelse?

En flytteopgørelse er en opgørelse af alle omkostninger, som er opstået i forbindelse med lejerens fraflytning. Af opgørelsen fremgår det, hvilke omkostninger udlejer har haft ved reparation og erstatning af mangler og skader, der er påført af lejeren under lejeperioden. 

Hvor længe må udlejer tilbageholde depositum?

Udlejer har inden fastsat tidsfrist for at tilbagebetale depositum. Når lejeperioden er ovre, og omkostninger for eventuelle reparationer er blevet beregnet, kan udlejer tilbagebetale depositum. Lejer skal også modtage en flytteopgørelse af udgifterne for istandsættelse, så det fremgår, hvad pengene er brugt på, og hvor meget det har kostet.